Ανακοινωθέντα

Η ανάπτυξη της γης δεν είναι μια οικονομική δραστηριότητα, είναι κάτι πολύ περισσότερο.

Επηρεάζει το περιβάλλον, τη δημόσια υγεία, την κατανομή του πλούτου, την ποιότητα ζωής στις πόλεις. Για παράδειγμα, αν οι πόλεις προσφέρονται για περπάτημα, αν υπάρχει κυκλοφοριακό πρόβλημα, ή πως είναι η ζωή στην ύπαιθρο. Και οι πολιτικές ανάπτυξης γης δεν επηρεάζουν μόνο το παρόν, αλλά επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό και τις μελλοντικές γενεές.

Είναι για αυτό που η δημόσια πολιτική όσον αφορά στην ανάπτυξη γης δεν είναι εύκολη. Αποτελείται ουσιαστικά από τέσσερεις πυλώνες. Τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τον σχεδιασμό χρήσης της γης, περιβαλλοντικούς κανονισμούς, και κατασκευαστικούς κανόνες.

Οι δημόσιες αυτές πολιτικές καλούνται να ισορροπήσουν μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού συμφέροντος. Για παράδειγμα, η αλλαγή μιας ζώνης ή η έκταση των ζωνών ή ο αριθμός των ορόφων και οι συντελεστές δόμησης ή αν θα επιτραπεί μια μεγάλη ανάπτυξη και με ποιους όρους.

Αυτό αφορά ,επίσης, και στη χρήση της γης, τις αποφάσεις δηλαδή που αφορούν στις επενδύσεις. Σε τί θα γίνουν επενδύσεις και πού. Αυτό το σκέλος χρειάζεται πιο μακροπρόθεσμο σχεδιασμό λόγω του ότι όταν κτιστούν περιοχές ή συγκεκριμένες αναπτύξεις, είναι πολύ δύσκολο να αλλάξουν στο μέλλον. Άρα χρειάζεται ο εκ των προτέρων σχεδιασμός.

Σε μικρό επίπεδο αυτό μπορεί να αφορά στην αδειοδότηση ορισμένων μικρών αναπτύξεων εκτός ορίων ανάπτυξης σε μια συγκεκριμένη περιοχή, που η ύπαρξή τους στο μέλλον αποτρέπει, όμως, άλλες μεγάλου είδους αναπτύξεις που ενδεχομένως να χρειάζονται σε άλλους τομείς της οικονομίας.

Σε πιο ευρύ επίπεδο μπορεί να αφορά στη δημιουργία οικιστικών περιοχών μακριά από την οικοδομική δραστηριότητα, κάτι που δημιουργεί στο μέλλον μεγάλα προβλήματα στη δυνατότητα ύπαρξης δημόσιων συγκοινωνιών, ή να επιτρέπει οικιστικές αναπτύξεις κοντά σε εργοστάσια ή κτηνοτροφικά υποστατικά και μετά, όχι μόνο να αποτρέπει την περαιτέρω ανάπτυξη των εργοστασίων, αλλά να χρειάζεται η μετακίνησή τους.

Τα τοπικά σχέδια καθορίζουν προσωπικές αποφάσεις για τον χώρο διαμονής (οικιστικές περιοχές), τον χώρο εργασίας, τον χώρο που θα γίνουν οι επενδύσεις για την καλλιέργεια τροφίμων, τις βιομηχανίες, τον τουρισμό και πόσους και τί είδους τουρίστες θα έχουμε.

Σε αυτή την προσπάθεια, οι Αρχές πρέπει να ισορροπήσουν μεταξύ διαφορετικών συμφερόντων και στόχων που αφορούν στην οικονομική δραστηριότητα και αποτελεσματικότητα, καθώς και την περιβαλλοντική βιωσιμότητα και κοινωνική συνοχή.  Αυτό είναι το τρίγωνο της πολιτικής ανάπτυξης γης και έχει να κάνει με την κοινωνική δικαιοσύνη, την ενεργειακή αυτάρκεια, την αυτάρκεια στην παραγωγή τροφίμων, την μακροχρόνια βιωσιμότητα των οικοσυστημάτων, την τιμή της αγοράς στέγασης.

Και παρεμπιπτόντως, αν έχουμε σήμερα υψηλές τιμές ενοικίων και η προσιτότητα της στέγασης για τον κάθε πολίτη τίθεται υπό αμφιβολία, οφείλονται σε σημαντικά λάθη του πολεοδομικού σχεδιασμού στο παρελθόν που δεν χρησιμοποίησαν σύγχρονα πολεοδομικά εργαλεία στον σχεδιασμό, αλλά ενδεχομένως να ικανοποίησαν πρόσκαιρες πιέσεις για συνεχείς επεκτάσεις οικιστικών περιοχών, που ουσιαστικά όχι μόνο δεν έλυσαν διαρθρωτικά το θέμα της στέγασης του πληθυσμού, αλλά συνέτειναν και στη δημιουργία σοβαρών προβλημάτων.

Στην πραγματικότητα, η ανάπτυξη της γης σε όλες τις χώρες, και σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, είναι κάτι μεταξύ του τί επιτρέπουν οι κανονισμοί ανάπτυξης γης, και πως οι πολίτες ή οι επιχειρήσεις θα ήθελαν να χρησιμοποιήσουν αυτή τη γη.

Εν τη απουσία ορθών δημόσιων πολιτικών, αλλά και κατάλληλων συστημάτων ελέγχου τα προβλήματα που μπορούν να δημιουργηθούν είναι μεγάλα. Προβλήματα κοινωνικά, περιβαλλοντικά, προβλήματα δημόσιων συγκοινωνιών, ακρωτηριασμένες προοπτικές ανάπτυξης.

Λόγω της σοβαρότητας της πολιτικής για ανάπτυξη γης, αλλά και των μη αναστρέψιμων συνεπειών των αναπτύξεων για την οικονομία, την κοινωνία και το περιβάλλον, το πλαίσιο των πολιτικών που διέπουν την ανάπτυξη γης περιλαμβάνει ένα «αυστηρό» μίγμα νόμων και κανονισμών,το οποίο παίρνει αρκετό χρόνο να σχεδιαστεί και να εφαρμοστεί. Προηγείται σειρά μελετών, διαβουλεύσεων, νομοθετικών ρυθμίσεων.

Παίρνει ακόμη περισσότερο χρόνο να φέρει το ποθητό για την οικονομία και κοινωνία αποτέλεσμα, έστω και αν είναι καλά σχεδιασμένο. Αν δεν είναι καλά σχεδιασμένο, απλά επιτείνει τα προβλήματα και τις στρεβλώσεις, περιορίζοντας την ευχέρεια της πολιτικής ηγεσίας να το αλλάξει. Αυτό κάποτε είναι η δύναμη του συστήματος να αποτρέψει λανθασμένες, μη καλά μελετημένες πολιτικές που, ενδεχομένως, να δημιουργούνται λόγω πιέσεων και παρουσιάζεται από τους ενδιαφερόμενους επενδυτές ως «γραφειοκρατία». Κάποιες άλλες φορές, όμως, οδηγεί στην αδυναμία του συστήματος να αντιμετωπίσει την πραγματικότητα, όταν τα δεδομένα, (πληθυσμιακά, κοινωνικά, ή άλλα) αλλάζουν ραγδαία.

Το σύστημα, όμως, όντως οφείλει να ισορροπήσει μεταξύ μιας βιώσιμης μακροπρόθεσμης πολιτικής και τους σοβαρούς ελέγχους που αυτή η πολιτική συνεπάγεται, και όντως περιττών γραφειοκρατικών διαδικασιών.

Είναι γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο που στις πλείστες ανεπτυγμένες χώρες χρησιμοποιούνται και πιο «ευέλικτες» προσεγγίσεις, ειδικά σε περιόδους που λόγω της απότομης αλλαγής των δεδομένων χρειάζονται πιο «γρήγορες» ή ευέλικτες ρυθμίσεις. Στην Κύπρο αυτές οι πιο γρήγορες ρυθμίσεις υπό τη μορφή των «εντολών Υπουργού» ή «Αποφάσεων του Υπουργικού Συμβουλίου» χρησιμοποιήθηκαν τον καιρό τις κρίσης και έφεραν αποτέλεσμα. Συνεισέφεραν τα μέγιστα στην προσπάθεια αντιμετώπισης της κρίσης και μείωσης της ανεργίας.

Για παράδειγμα τα πολεοδομικά κίνητρα που υιοθετήθηκαν την περίοδο της κρίσης είχαν σαφή αποτελέσματα όσον αφορά στη δημιουργία 15.000 τουριστικών κλινών για να ξεπεράσουμε για πρώτη φορά τα 4 εκ. τουρίστες και για να αναδειχτεί ο τουρισμός ως καταλύτης στην προσπάθεια οικονομικής ανάκαμψης. Βοήθησαν ,επίσης, στη μείωση των ΜΕΠ και στη βελτίωση του τραπεζικού τοπίου.

Πρόκληση 1: Κίνητρα για προσιτή κατοικία

Αυτό το πολεοδομικό εργαλείο που ,ουσιαστικά, συνεπάγεται κρατική παρέμβαση μέσω του κανονιστικού ρόλου της Κυβέρνησης, που λειτουργεί ως κίνητρο για την ίδια την αγορά με σκοπό να ανταποκριθεί στις κοινωνικές ανάγκες, είναι αυτό που χρησιμοποιούμε και σήμερα για την ανάγκη δημιουργίας αγοράς προσιτής στέγης. Σε αντίθεση με αποσπασματικές και ,εκ των πραγμάτων, αναποτελεσματικές πολιτικές που χρησιμοποιήθηκαν στο παρελθόν, χωρίς σχεδιασμό, και που σε πολλές περιπτώσεις οδήγησαν σε επιβάρυνση των ίδιων των ληπτών βοήθειας. Έχουμε ανακοινώσει τρία τέτοια πολεοδομικά κίνητρα με σκοπό την κινητοποίηση επενδύσεων στην αγορά στέγης. Τα δύο εκ των οποίων συνδιαμορφώθηκαν και συμφωνήθηκαν πλήρως κατόπιν εκτενούς διαβούλευσης με το ΕΤΕΚ. Πιστεύω ότι τα εν λόγω κίνητρα θα καταστούν το ίδιο αποτελεσματικά, βελτιώνοντας όμως και το πολεοδομικό τοπίο, τον πολεοδομικό σχεδιασμό. 

Πρόκληση 2: Αναθεώρηση Τοπικών Σχεδίων

Η δεύτερη μεγάλη πρόκληση που έχουμε όσον αφορά στον τομέα ανάπτυξης γης είναι η αναθεώρηση των τεσσάρων τοπικών σχεδίων, Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου που ήδη έχει αρχίσει. Είναι μια πολύ σημαντική πρόκληση που θα μας επιτρέψει να διορθώσουμε και λανθασμένες πολιτικές του παρελθόντος, όπως η μεγάλης έκτασης διάσπαρτη οριζόντια ανάπτυξη, η ενεργοποίηση της αδρανούσας γης, η θεσμοθέτηση ενός πιο σύγχρονου στρατηγικού σχεδίου ανάπτυξης με βάση τις πραγματικές οικονομικές, στεγαστικές, αναπτυξιακές και κοινωνικές ανάγκες της Κύπρου του σήμερα και του αύριο. Είναι μια χρονοβόρα διαδικασία αφού χρειάζονται εκτενείς μελέτες, περιβαλλοντικές και άλλες, αλλά και λεπτομερή διαβούλευση με όλους τους φορείς και τις τοπικές κοινωνίες. Έχουμε ήδη λάβει τις προκαταρκτικές απόψεις του ΕΤΕΚ, με τις οποίες ομολογώ ότι βρισκόμαστε στην ίδια κατεύθυνση. Η δική μου η κατεύθυνση είναι ότι πρέπει να γίνουν σημαντικές αλλαγές, με αύξηση των συντελεστών στα κέντρα των πόλεων, πιο αντικειμενικά κριτήρια συντελεστών και λιγότερη διακριτική ευχέρεια στις αναπτύξεις, καθορισμό νέων ειδών χρήσεως, αλλά και πραγματική ενσωμάτωση της έννοιας βιώσιμης κινητικότητας.

Πρόκληση 3: Αστικός Αναδασμός

Θεωρώ ότι δεν μπορούμε να μιλούμε για ορθολογική πολιτική ανάπτυξης της γης αν δεν εισάγουμε και αυτό το νέο πολεοδομικό εργαλείο στην πολιτική ανάπτυξης γης. Κάτι το οποίο οφείλαμε να είχαμε πράξει δεκαετίες πριν, όταν αυξάναμε γοργά τις ζώνες ανάπτυξης.

Στην Κύπρο υπάρχουν αρκετές αδρανείς και περίκλειστες οικιστικές περιοχές. Υπάρχουν πολλές ή πολλαπλές και κατακερματισμένες λόγω του πληρώματος του χρόνου ιδιοκτησίες διαφόρων μεγεθών. Ο αστικός αναδασμός είναι το εργαλείο με το οποίο θα ενεργοποιήσουμε αυτές τις περιοχές.

Περιλαμβάνει την συνεισφορά όλων των ιδιοκτητών μιας περιοχής, ούτως ώστε αυτή η περιοχή να σχεδιαστεί, και να διαμορφωθεί εκ νέου, και να παραχωρηθεί στους ιδιοκτήτες οικοδομήσιμη και έτοιμη προς ανάπτυξη γη για τις χρήσεις που θα προβλέπονται και θα εξυπηρετούν τις χρήσεις γης που προβλέπονται στη Ζώνη Αστικού Αναδασμού. Τα νέα οικόπεδα που δημιουργούνται με τον αναδασμό και παραχωρούνται στους ιδιοκτήτες που συνεισέφεραν ακίνητα,  με τα κτίσματα ή άλλες εγκαταστάσεις που τυχόν υπάρχουν σε αυτά, πρέπει να έχουν ίση τουλάχιστον αξία με την αξία του συνόλου των ακινήτων που συνεισέφερε ο κάθε ιδιοκτήτης πριν τον αναδασμό και μετά την αφαίρεση της εισφοράς σε γη, για τη δημιουργία των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων της περιοχής.

Για την δημιουργία αυτού του πλαισίου δουλεύουμε με σύμβουλο αθόρυβα τους τελευταίους τέσσερις μήνες. Το πρώτο σκέλος της μελέτης έχει ήδη ολοκληρωθεί. Ευελπιστώ ότι εντός του χρόνου ,αυτή θα είναι μια μεγάλη παραδοτέα μεταρρύθμιση από πλευράς Υπουργείου Εσωτερικών.  

Πρέπει ,όμως, να σημειώσω ότι εν αναμονή του συνολικού πλαισίου και προς αυτή την κατεύθυνση, έχουμε είδη προχωρήσει στην επίλυση ενός παρεμφερούς προβλήματος, το οποίο αφορά στον απεγκλωβισμό συνιδιοκτητών ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω του καταναγκαστικού διαχωρισμού της, με την προώθηση νομοθετικών ρυθμίσεων ώστε να είναι δυνατή η υποβολή αίτησης για διαίρεση συνιδιόκτητου τεμαχίου με την υπογραφή οποιουδήποτε εκ των συνιδιοκτητών με καθορισμένο ελάχιστο μερίδιο στην ιδιοκτησία, νοούμενης της σύμφωνης γνώμης του Διευθυντή του Κτηματολογίου.

Πρόκληση 4: Νέο Πλαίσιο Αδειοδότησης

Πριν έκανα αναφορά σε κανόνες που παρεξηγούνται συχνά για γραφειοκρατία. Στην Κύπρο υπάρχει όμως και η γραφειοκρατία. Γραφειοκρατία που έχει διαχρονικά δημιουργηθεί από αναχρονιστικούς και δαιδαλώδεις κανονισμούς και διαδικασίες, η βάση των οποίων χρονολογείται από το 1940. Γραφειοκρατία και ένα δυσνόητο και χωρίς δομή πλαίσιο αδειοδότησης που έχει δημιουργηθεί μετά από σωρεία αποσπασματικών αναθεωρήσεων.

Η μεγάλη πρόκληση που αντιμετωπίζουμε είναι να μεταρρυθμίσουμε δραστικά, αυτό το δύσκαμπτο σύστημα αποσπασματικών, δυσνόητων και ενίοτε συγκρουόμενων διατάξεων.  

Το Νέο Πλαίσιο Αδειοδότησης, το οποίο ευελπιστούμε ότι θα παρουσιάσουμε εντός του έτους, θα περιλαμβάνει την ετοιμασία ενός σύγχρονου  νομοθετικού πλαισίου με συνοπτικό περιεχόμενο, νέες διαδικασίες και σωστή δομή. Θα περιλαμβάνει την εισαγωγή μιας νέας μορφής πολεοδομικής άδειας, την κατηγοριοποίηση των τύπων ανάπτυξης σύμφωνα με ανάλυση κινδύνου, τη δραστική μείωση των διαβουλεύσεων, και την ανάληψη ευθύνης (ανάλογα με το ρίσκο) στον ιδιώτη μελετητή.

Το συνολικό αυτό πλαίσιο θα οδηγήσει σε μείωση των καθυστερήσεων και αύξηση της ανταγωνιστικότητας της ίδιας της οικονομίας, που βάσει με τον τελευταίο δείκτη ανταγωνιστικότητας της Διεθνούς Τράπεζας (Doing Business 2019) όσον αφορά στον δείκτη για τη διαδικασία αδειοδότησης των οικοδομών, η Κύπρος βρίσκεται πολύ χαμηλά , στην 57^η θέση παγκοσμίως. Και αυτό δεν περιποιεί τιμή για τη χώρα.

Μια τόσο μεγάλη μεταρρύθμιση δεν είναι εύκολη, αλλά έχουν διεξαχθεί μελέτες, και με ξένους εμπειρογνώμονες, ενώ η διαβούλευση με το ΕΤΕΚ βρίσκεται στα τελικά της στάδια.

Παράλληλα, πρέπει να σημειώσω ότι σε αυτό ακριβώς το πλαίσιο της μείωσης της γραφειοκρατίας είναι που ήδη εφαρμόζεται η ηλεκτρονική πλατφόρμα του Κτηματολογίου, ένα πρωτοποριακό για ευρωπαϊκά δεδομένα σύστημα που έχει ήδη διευκολύνει τη ζωή και μελετητών και των απλών πολιτών για τα θέματα που έχουν με το Κτηματολόγιο. Παράλληλα, ετοιμάζεται η ηλεκτρονική πλατφόρμα της Πολεοδομίας. Έχουμε επενδύσει σε συστήματα ηλεκτρονικής διακυβέρνησης στο Υπουργείο Εσωτερικών πέραν των 30 εκ. ευρώ για την επόμενη τριετία.

Πρόκληση 5: Μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης

Τα θέματα της ανάπτυξης γης αφορούν και στον επανακαθορισμό του ρόλου της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Η Τοπική Αυτοδιοίκηση σήμερα δεν έχει τις δυνατότητες να ανταπεξέλθει σε αυτόν τον ρόλο λόγω του μεγέθους και του κατακερματισμού της. Μια πραγματική Τοπική Αυτοδιοίκηση σίγουρα μπορεί να λειτουργήσει ενιαίες αρχές ανάπτυξης που θα διευκολύνουν τον κάθε πολίτη και τον κάθε επενδυτή, φτάνει να έχουν επαρκές μέγεθος, μηχανισμούς ελέγχου, τεχνογνωσία και πόρους και λογοδοσία. Και είναι αυτό που προτείνουμε.

Σας ευχαριστώ.

(ΑΧ/ΕΙ)